Вальс для избранных

Потенциальных покупателей привлекает в Австрии прежде всего стоимость жилья. Из-за сложности приобретения курортных объектов иностранцами цены в данном сегменте долго оставались довольно низкими, особенно по сравнению с Францией или Швейцарией. Например, в земле Зальцбург квадратный метр стоит в среднем 2-3 тыс. евро, тогда как во французских Альпах — 8-12 тыс. Кроме того, говорят аналитики IntermarkSavills, инфраструктура в этой стране хорошо развита, а финансирование доступное и недорогое.

 Положение дел
«Рынок жилья Австрии остается одним из самых устойчивых. В 2008-м прошла некоторая коррекция цен (5-8%), но сейчас ситуация стабилизировалась», — рассказывает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. По его данным, с начала года наблюдается умеренный рост. Например, недвижимость в Вене, по оценкам ряда специалистов, только за I квартал подорожала более чем на 4%. «Одна из основных причин такой стабильности — ряд ограничений на операции с жильем, что существенно снижает волатильность за счет исключения значительной части спекулятивных сделок», — уверен эксперт. К ограничениям можно отнести сложность получения разрешения на покупку (в том числе для приезжих); действовавший до недавнего времени (а в ряде провинций сохранившийся по сей день) запрет на приобретение курортной недвижимости иностранцами; особенности налоговой системы.

В результате рынок почти не пострадал. По данным Webservicesunited, с начала года стоимость аренды в Вене выросла приблизительно на 4,9 % и составляет в среднем 12,27 евро за кв. м. Жилье, выставленное на продажу, стало дороже на 4,3% — примерно до 3070 евро за кв. метр. «Во время экономического кризиса австрийцы все больше инвестируют в недвижимость», — отмечают специалисты компании.

Бег с препятствиями
Процедура приобретения недвижимости иностранцами очень сложна. Власти могут попросить потенциального покупателя представить бумаги, подтверждающие легальность происхождения средств – к примеру, банковскую выписку, справку о доходах за последние 12 месяцев, налоговую декларацию. Все документы проверяются. В связи с этим наших соотечественников на австрийском рынке недвижимости немного. «Доля российских инвесторов сравнительно невелика. Традиционно наиболее активными зарубежными покупателями недвижимости в этой стране выступали граждане стран Западной Европы», — сообщает М. Клягин.

Показателен один пример. В январе 2009-го появились слухи, что глава «Интеко» Елена Батурина покупает дом в Тироле. Затем несколько изданий сообщили, что австрийские власти изучили представленные документы и приняли решение отказать. Пресс-служба «Интеко» распространила опровержение. Более того, по данным пресс-службы, все необходимые разрешения Е. Батурина уже получила. Но в любом случае сам факт возникновения такого вопроса свидетельствует о том, как скрупулезно австрийские власти изучают потенциальных покупателей. Кстати, распространенная практика привлечения местных жителей в качестве доверительных собственников рискованна: если об этом станет известно, договор купли-продажи может быть аннулирован.

Как это работает
В каждом регионе действуют свои правила. Самые строгие — в западных федеральных землях: Тироле, Форарльберге, Зальцбурге (что объясняется прежде всего близостью к Германии). В остальных регионах покупать недвижимость можно, но необходимо получить на это разрешение. Его выдают в двух случаях. Во-первых, если вместе с жильем приобретается местное предприятие, которое иначе не в состоянии себя содержать, либо если помещение необходимо под зарубежную фирму. Во-вторых, если иностранец имеет тесный контакт с Австрией и недвижимость необходима для проживания. Под контактом подразумевается, к примеру, наличие вида на жительство или брак с австрийским гражданином. Разрешения можно ожидать около трех месяцев.

Если иностранец решит продать недвижимость в течение десяти лет после покупки, ему придется заплатить подоходный налог в размере 34% от стоимости. Исключение — случаи, когда владелец перестроил объект не менее чем на 30%. Договор купли-продажи заключают в нотариальной форме и регистрируют в поземельной книге (последнее возможно только при наличии разрешения на покупку). Дополнительные расходы таковы: налог на приобретение недвижимости — 3,5% от стоимости объекта, нотариальное удостоверение – 1-3%, внесение в поземельную книгу — 1% .

Ориентиры
Сегодня цены на жилье сравнительно невысоки. В частности, квартира площадью 40 кв. м в многоэтажке в центре Вены стоит 65 тыс. евро. Фешенебельные апартаменты площадью 53 кв. м в первоклассном горном отеле «Бад Гаштайн» обойдутся в 140 тыс. евро. Можно купить целиком небольшой горный отель площадью 250 кв. м близ Шладминга — за 279 тыс. евро. За дом площадью 180 кв. м в пригороде Вены просят 295 тыс. евро. По данным Webservicesunited, дополнительным плюсом покупки недвижимости является практически гарантированный доход от ее сдачи в аренду. Достаточно сказать, что 82% жителей Вены снимают жилье. Кроме того, по прогнозам, в ближайшие 12 лет иммиграция в страну составит 140 тыс. человек. Однако стоит помнить, что «задрать» арендную плату хозяину не удастся. Это обусловлено прежде всего доступностью ипотечных кредитов. Никто не станет снимать жилье за 10% от его средней цены, когда аналогичный объект обойдется примерно в 5-6% от стоимости с привлечением ипотеки.

Вклад в будущее
Несмотря на все ограничения, специалисты IntermarkSavills находят австрийский рынок крайне привлекательным — в первую очередь район Альп. «Покупка недвижимости в этом регионе по праву считается одним из наиболее надежных долгосрочных вложений и хорошей возможностью приумножить капитал. Вообще в Австрии работает классическая банковская система, а значит, страну можно с полной уверенностью отнести к стабильным и растущим рынкам. Но в альпийском регионе очень серьезны ограничения на приобретение недвижимости иностранцами», — говорится в отчете компании.

Одно из преимуществ австрийских Альп перед французскими — сравнительно недавняя практика продаж. «Французы продают свои Альпы уже полвека, и потенциал роста рынка сегодня очень невелик, а ликвидность объектов невысока – желающим приобрести кусочек горнолыжного рая важно осознавать риски», — говорят эксперты. По их данным, недвижимость в Австрии в целом сравнима со швейцарской, используются те же схемы, что и в Швейцарии. «Оптимальными были бы инвестиции в наиболее ликвидные объекты высокого ценового сегмента, имеющие существенный потенциал роста и возможность стабильного высокого рентного дохода», — соглашается М. Клягин.