Инвестиции в Австрию: что выгодно?

Как правило, потенциальные инвесторы, которые только начинают собирать информацию об этой стране и о выгодности инвестиций в Австрию, сразу же сталкиваются с понятием «стабильность». Да, экономику Австрии называют стабильной уже не первое десятилетие и кризисы практически обходят ее стороной. Почему бы не воспользоваться этим обстоятельством?

Основными объектами, привлекающими внимание инвесторов, в Австрии являются торговые центры , доходные дома и офисно-жилые комплексы . В большинстве случаев все помещения в таких объектах сданы в долгосрочную или даже бессрочную аренду. Ставки аренды обычно соответствуют индексу потребительских цен. Больше того, они корректируются (обычно в сторону увеличения) с изменением этого индекса.

Такие предложения редко появляются на рынке и «уходят» быстро, в течение нескольких недель. Добавим, что поиск выгодных инвестиционных объектов в Австрии обычно ведется «под заказ».


Разберемся с доходностью
Выгоды от покупки инвестиционного объекта можно проиллюстрировать на таком примере.
Приобретается торговый центр площадью 1600 кв. м стоимостью €2,5 млн.
Все площади в ТЦ сданы в аренду и дают годовой доход €192 тыс. (брутто). В таком ТЦ обычно арендуют площади 3-4 торговые компании во главе с «якорным» арендатором в лице, например, сетевого супермаркета.

Коммунальные платежи эти арендаторы платят напрямую соответствующим службам города (по прямым договорам) и на счет владельца ТЦ они не поступают. Соответственно, и все проблемы по неуплате или по задержке с уплатой «коммуналки» решаются без участия владельца.
Арендный доход брутто учитывает 20% НДС, который платится государству. На руках у владельца остается сумма в €160 тыс. (доход нетто).
В случае покупки ТЦ за € 2,5 млн доход инвестора составит 6,4%. Однако этот ТЦ можно купить за €1,25 млн, с привлечением банковского кредита, и увеличить доходность на вложенный капитал до 9-10%.

Как добиться большей рентабельности?
Обычно при инвестициях в коммерческую недвижимость Австрии используется банковский кредит на 60-70% от стоимости объекта. В зависимости от условий банка кредит можно получить на 10-20 лет под 2-3% годовых.

Управление такой недвижимостью больших хлопот владельцу не доставляет, так как у большинства коммерческих объектов заключены договора с сервисными компаниями, которые занимаются уборкой помещений и прилегающей территории, вывозом мусора, мелким ремонтом и проч. Оплату услуг этих служб также производят сами арендаторы.

Существуют и другие способы увеличения доходности коммерческого объекта недвижимости. Например, установка на крыше торгового центра солнечных батарей. Генерируемая ими электроэнергия может быть использована для освещения самого ТЦ, а ее излишки продаваться.