Купить доходный дом в Вене

В 2017 г. население Вены превысило 1,8 млн человек (вместе с пригородами — порядка 2,3 млн). По всем прогнозам к 2022 г. население города перешагнет рубеж в 2 млн. Жилой фонд Вены насчитывает около 1 млн квартир. Почти две трети квартир – около 633 тыс. – заселяют арендаторы (что соответствует почти половине всех арендуемых квартир в Австрии). Разумеется, что с ростом населения города увеличивается и спрос на арендные квартиры.

Не случайно, что доходные дома с квартирами и апартаментами под аренду - это большой и динамично развивающийся рынок. В Вене насчитывается около 15 тыс. классических доходных домов. Это примерно 90% всех доходных домов Австрии. Ежегодно в столице совершается около 500-600 сделок по покупке доходных домов.

Расположение доходных домов по городским районам
В Вене 23 района. Доходные дома распределены по городу неравномерно. Больше всего таких зданий сосредоточено в 16-м (1 321 здание), 15-м (1 117), 3-м (1 058) и 18-м (1 020) районах. Меньше всего – в 23-м (всего 92 дома), 22-м (114) и 11-м (120) районах. В самом престижном Первом районе (Внутренний город) таких домов всего 605.

Оборот рынка доходных домов и количество сделок
Рынок доходных домов находится в постоянном движении. Ежегодный объем сделок с доходными домами по разным экспертным оценкам составляет от €700 млн до €1,4 млрд. Например, по оценке компании EHL, самым «урожайным» за последние годы был 2012 г., когда общий объем сделок (имеется ввиду договоры купли-продажи объекта целиком или его части) составил почти €1,4 млрд. Даже в кризисный 2008 г. эта сумма превышала €780 млн. В 2009-2011 гг. ежегодный оборот этого сегмента рынка недвижимости существенно вырос и варьировался в пределах €1,2-1,3 млрд. В 2013 г. он снизился до €1,05 млрд., однако в 2016 г. объем рынка вновь достиг уровня в €1,3 млрд. Впрочем, сейчас аналитики уже отмечают стабилизацию рынка.

Эксперты связывают ее с несколькими факторами:
- ежегодное уменьшение количества этих объектов недвижимости в Вене примерно на 1%. Это связно со сносом старых зданий и новым строительством, перестройкой и перепрофилированием объектов, продажей квартир после капитального ремонта, переходом зданий из разряда доходного дома в категорию жилищного товарищества,
- сильно выросшие за последние годы цены на подобные объекты, «вымывание» относительно дешевых объектов (стоимостью до €1-2 млн). Большим спросом в Вене пользуются доходные дома в центральных районах, расположенных недалеко от парков или торговых центров. Однако таких зданий осталось не так уж и много,
- на рынок выставляется все меньше объектов для продажи, а существенная часть владельцев не спешит расставаться со своими активами, считая, что в период экономических кризисов и нестабильного евро самое лучшее вложение капитала – это доходная недвижимость в Вене.

В каких районах Вены чаще покупают доходные дома?
Анализ сделок, зарегистрированных в Земельной книге в 2010-2015 гг., позволяет выявить картину распределения активности инвесторов по венским районам. Меньше всего сделок купли-продажи с доходными домами совершается во Внутреннем городе (Первый район). За последние пять лет владельцев здесь меняют не более 15-20 доходных домов в год. Что не удивительно: средняя цена сделки в этом районе обычно превышает €10-15 млн.

Больше всего покупателей за последние годы привлекли Шестнадцатый и Семнадцатый районы. Например, в 2010 ¬– 2013 гг. в этих районах ежегодно продавалось по 150-250 доходных домов. Столь бурную инвестиционную активность аналитики объясняли несколькими обстоятельствами: здесь втрое больше доходных домов, чем в центре города, и стоили они не очень дорого. Средняя цена сделки в те годы не превышала €600-800 тыс. В последующие годы количество сделок стало сокращаться, а их стоимость возросла почти вдвое.

Еще несколько лет назад также активно проходили сделки с доходными домами в районах между улицами Ring и Gürtel. Ежегодно подписывалось более 100-130 договоров купли-продажи, что составило примерно четверть от общего числа подобных сделок. Однако в долевом отношении объем этих продаж составлял почти 44% (более €500-600 млн). В 2014 – 2016 гг. в Пятом, Шестом и Седьмом районах прошло несколько крупных сделок на общую сумму более €100 млн. Но количество таких договоров в последующем стало также сокращаться.

Почему покупают доходные дома в Вене?
Во-первых, сами австрийцы считают приобретение недвижимости, и, в частности, доходных домов, очень надежной инвестицией. Что бы не происходило с курсом золота, валютой или нефтью, недвижимость в Вене остается той «тихой гаванью», которая никогда не падает в цене. То есть первый аргумент в такой покупке – это защита и сохранение капитала.

Во-вторых, доходные дома потому так и называются, что приносят своим владельцам арендный доход. Даже с точки зрения самих австрийцев этот доход не столь велик, как, например, у торговых центров или курортной недвижимости. Однако покупка доходных домов – это долгосрочные инвестиции, которые измеряются десятилетиями. Безусловно, такие объекты покупаются с привлечением банковского кредита (граждане РФ, Украины и Казахстана тоже могут его получить). При арендной доходности в 3-5% и ежегодном росте капитализации в 4-7% (то есть росте стоимости самой недвижимости), получается, что доход в течение нескольких лет уже может измеряться многими десятками процентов.

В-третьих, по всем прогнозам социологов и городских властей прирост населения Вены в ближайшие 5 лет составит как минимум 200 тыс. человек. Всем новым горожанам нужно жилье. Мест для масштабного жилищного строительства в городе осталось не так уж много. Это означает, что спрос на жилье, включая арендное, будет возрастать, а вместе с этим спросом будут расти и стоимость квадратных метров, и арендные ставки.

В-четвертых, на развитии потенциала доходных домов можно еще и неплохо заработать. Вот как рассуждают некоторые успешные девелоперы: покупая, например, дом площадью 1000 кв. м за €2 – 2,5 млн, владелец рассчитывает продать половину квартир после их реставрации и санации самого дома по цене €5000 – 6000 за квадратный метр. Вернув, таким образов, первоначальные инвестиции и оставшись собственником второй половины квартир, он в дальнейшем просто зарабатывает на их аренде.

В-пятых, есть еще один немаловажный аргумент. У доходного дома можно надстроить верхний чердачный этаж и построить там несколько пентхаусов, которые можно продать дороже, чем квартиры на нижних этажах. Даже после уплаты всех необходимых налогов величина этой прибыли может быть достаточно значимой и, скорее всего, оправдает вложения в проект.