Инвестиции в зарубежную недвижимость

Купить бизнес в Австрии для пассивных инвестиций

Если рассматривать пассивные инвестиции в недвижимость Австрии, то больше всего на эту роль подходят офисные и торговые центры, доходные дома, сдаваемые в долгосрочную аренду (долгосрочные или бессрочные договоры), расположенные в Вене и пригороде, а также в столицах федеральных земель и региональных центрах.

Почему выгодно инвестировать в зарубежную недвижимость? 
• Сравнительно невысокая цена входа на рынок коммерческой недвижимости. Недвижимость Австрии по-прежнему остается недооцененной.
• Стабильный рост австрийского рынка недвижимости (на протяжении последних 20 лет – в среднем на 4-7% в год).
• Австрия давно стала «европейским перекрестком», через который проходят большие туристические и торговые потоки. В приграничные австрийские супермаркеты приезжают покупатели из соседних стран (Чехии, Словакии, Венгрии, Словении), потому что товары здесь чуть дешевле и намного качественней.
• Хорошая ликвидность объектов: австрийцы не хранят деньги на депозитных счетах, а предпочитают вкладывать в недвижимость, считая ее самой надежной формой сохранения капитала.
• Арендная доходность на уровне 5-7% в год от стоимости объекта или 9-12% на вложенный капитал (в случае использования кредита). Доходность жилой недвижимости обычно не превышает 3-4%. К этому следует также добавить рост капитализации на 4-5% в год.
• Возможность получить банковский кредит на 50-70% под 2,5-3% годовых сроком на 10-20 лет и досрочно его погасить без штрафных санкций.
• Общая стабильность рынка, прозрачность всех сделок, правовая защищенность владельца недвижимости австрийским и европейским законодательством.
• Государственная поддержка иностранных инвестиций, создание режима наибольшего благоприятствования.
Как это работает? 
Инвестор покупает контрольный пакет в уже созданной компании (в форме GmbH), на которую оформлена недвижимость. Доля инвестора в такой компании может доходить до 80-90% или составлять все 100%. Или мы помогаем инвестору в создании такой компании, на которую затем покупается недвижимость.

Далее привлекается управляющая компания (УК), основной задачей которой как раз и является управление коммерческим объектом недвижимости. Если управляющая компания у объекта уже есть, то с ней перезаключается или пролонгируется договор. УК может работать от имени и по поручению инвестора на гонорарной основе или входить в число соучредителей на правах младшего партнера с небольшой долей в уставном капитале. В любом случае ее вознаграждение будет зависеть от финансовых результатов объекта недвижимости, который сдается в аренду.

Но и без привлечения УК управление объектом коммерческой недвижимости, например, небольшим торговым центром больших трудностей не представляет, так как все коммунальные платежи арендаторы платят напрямую коммунальным службам (владельца объекта эти платежи не касаются). Тем более, что у каждого коммерческого объекта есть специальная сервисная компания, которая занимается уборкой помещений, мелким ремонтом. Оплату ее услуг арендаторы оплачивают отдельно. Таким образом, владение торговым центром – оптимальный вариант для пассивного инвестора.