Недвижимость в Австрии - оформление

Процедура оформления

Покупка недвижимости в Австрии для иностранцев (то есть граждан стран, не входящих в ЕС) хоть и выглядит сложнее, чем в других европейских странах, однако особенных трудностей не представляет.

Как купить: это сложно?
Для того, чтобы купить недвижимость в Австрии, покупателю необходимо как минимум один раз приехать в страну. Правда, в нашей практике встречались случаи, когда решение о покупке и весь процесс ее оформления в собственность происходил без дополнительного выезда в страну, в режиме он-лайн. Так, один из покупателей любил кататься на лыжах в небольшом австрийском курортном городке, поэтому он досконально изучил то место, где планировал приобрести апартамент. Другой, тоже заядлый горнолыжник, просто выбрал улицу, на которой хотел бы жить. В обоих случаях были найдены квартиры, которые понравились покупателям, решение о приобретение недвижимости они приняли без дополнительного выезда на место. Но такие случаи, скорее, исключения.

Выбор объекта недвижимости требует определенной подготовительной работы. Главное в ней – определиться с целями и задачами такого приобретения. Если вы ищите инвестиционную недвижимость, например, квартиру или пакет квартир под аренду, торговый центр или отель в Австрии, то прежде всего обратите внимание на доходность таких объектов, потенциал роста их стоимости, а также последующую ликвидность. Если вы собираетесь купить квартиру или дом в Австрии, чтобы там жить самому, то важную роль в таком поиске будут играть расположение квартиры, ее планировка и отделка, удобное транспортное сообщение и, конечно, наличие по соседству магазинов, ресторанов, школы или детского сада.

Следующий шаг – это найти и отобрать подходящие предложения. Эту подготовительную работу покупатель может выполнить самостоятельно или поручить ее компании Austria-Invest.

Наконец, подходящая недвижимость найдена, остается правильно оформить покупку.

На этом этапе в процессе оформления появляется адвокат. Вместе с маклером он проверит правоустанавливающие документы продавца, подготовит договор купли-продажи, а после его подписания и нотариального заверения зарегистрирует право собственности нового владельца в Земельной книге. При определенной подготовке процесс вашего личного участия в покупке недвижимости можно максимально сократить.

Если покупатель хочет приобрести недвижимость с привлечением ипотечного кредита, то перед подписанием договора купли-продажи следует нанести визит в банк. Менеджер банка проведет с покупателем предварительное собеседование, затем возьмет тайм-аут на 2-3 недели для принятия решения и - в случае положительного ответа - подготовит кредитный договор.

Юридическое лицо – зачем его создавать?
В каждой австрийской федеральной земле действует свое законодательство в области купли-продажи недвижимости. В некоторых землях оно строже (например, в Тироле и Форарльберге), в других – либеральнее (в Штирии, Каринтии и Вене). Но каким бы оно ни было, важно знать одно. Если иностранец собирается купить недвижимость в Австрии (например, дом, шале, квартиру, апартамент или коммерческий объект), ему нужно получить разрешение на такую покупку в специальном административном органе, который называется Grundverkehrskomission. Рассмотрение заявления и принятие решения может занимать от 1,5 до 3 месяцев. Причем, решение не всегда бывает положительным.

Можно упростить эту процедуру и оформить выбранный объект недвижимости на юридическое лицо, зарегистрированное в Австрии или в другой стране Евросоюза. Если такой компании у вас нет, мы поможем ее создать и зарегистрировать.

Если вы планируете не только купить недвижимость в Австрии, но и вести там бизнес, то имеет смысл выбрать юридическое лицо в форме GmbH (российский аналог Общества с ограниченной ответственностью) или AG (Акционерное общество). Однако следует помнить, что даже при отсутствии хозяйственной деятельности содержание таких компаний потребует ежегодных расходов, к которым относятся минимальные налоги и бухгалтерская отчетность.

Итак, покупатель подписал договор на создание юридического лица. Далее всем занимается адвокат: он регистрирует договор в реестре юридических лиц соответствующей федеральной земли. Особых технических трудностей эта процедура не представляет. Процесс регистрации компании в Австрии, как правило, занимает от 7 до 12 рабочих дней.

Можно ли купить недвижимость в Австрии на физическое лицо?
Можно, но здесь есть свои особенности. Например, в австрийских курортных регионах такая недвижимость называется Zweitwohnsitz и она обладает статусом «второго жилья». Такой статус означает, что у покупателя уже имеется где-то недвижимость для постоянного проживания (Hauptwohnsitz), и он там прописан. А на курорт он приезжает только на короткое время или в отпуск. Оформление такой недвижимости происходит на физическое лицо, имя покупателя заносится в Земельную книгу – основной правоустанавливающий документ в Австрии. Следует помнить, что таких предложений на рынке недвижимости Австрии не очень много, но они есть.

При покупке квартиры или дома в Вене иностранец тоже может оформить такую недвижимость на себя как на физическое лицо. Правда, для такого оформления есть ряд условий. Во-первых, у иностранного покупателя должно быть право на постоянное проживание в Австрии (ВНЖ, ПМЖ или долгосрочная студенческая виза). Во-вторых, таким образом можно купить только один объект недвижимости (например, квартиру для собственного проживания), а вот пакет инвестиционных квартир для такого оформления уже не годится. В-третьих, речь идет именно о покупке жилой недвижимости (торговые центры, отели и доходные дома не подойдут).

Как бы ни приобреталась недвижимость, разрешение на покупку все равно выдает специальный административный орган - Grundverkehrskomission.

Кто готовит договор купли-продажи?
Этот договор называется Kaufvertrag и составляет его адвокат или нотариус. В таком договоре прописываются все параметры и статус объекта недвижимости, условия и цена приобретения, а также все необходимые к уплате налоги. В задачу адвоката также входит проверка всех правоустанавливающих документов продавца (включая записи в Земельной книге об отсутствии задолженностей и обременений, право собственности и право продажи). После подписания договора купли-продажи адвокат готовит соответствующие документы для получения разрешения на покупку недвижимости иностранцем и последующей регистрации права собственности в Земельной книге.